IMT à 7,5 % pour les non-résidents : qui paie, comment se faire rembourser (DL 97/2026)

Base légale

• Texte : décret-loi n.º 97/2026 du 20 mai 2026 (Diário da República, 1re série, 20/05/2026), qui ajoute les n.º 10 à 12 à l’article 17 du Code de l’IMT.
• Date d’effet : actes d’acquisition signés à partir du 25 mai 2026.
• Instruction administrative : Ofício Circulado 40131/2026 de l’Autoridade Tributária, 4 septembre 2026.
• Texte du décret-loi (Portal das Finanças)

Information générale, pas un conseil juridique ou fiscal : faites valider votre cas par un avocat.

Qui paie l’IMT à 7,5 % ?

Paie 7,5 % d’IMT toute personne physique qui achète un logement au Portugal (immeuble urbain ou appartement destiné à l’habitation) sans être résidente fiscale portugaise au moment de l’acte. L’Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), l’équivalent des droits de mutation, est alors calculé à taux unique sur la totalité du prix, sans les tranches ni les abattements du barème normal.

Le critère est la résidence fiscale au sens de l’article 16 du Code de l’IRS, pas la nationalité. Sont donc concernés, sauf exception :

• les Français, Belges, Luxembourgeois et Suisses qui vivent dans leur pays ;
• les Québécois et autres acheteurs hors Union européenne ;
• les expatriés francophones résidant à Dubaï, en Asie ou en Afrique ;
• les Portugais émigrés qui n’ont jamais été résidents fiscaux au Portugal.

L’IMT est calculé sur le plus élevé du prix et de la valeur fiscale du bien (VPT). Il se paie avant la signature de l’acte, comme pour tout acheteur.

Quelles sont les exceptions au taux de 7,5 % ?

La loi prévoit trois exceptions, énumérées à l’article 17, n.º 10, du Code de l’IMT. La première évite le taux de 7,5 % dès l’achat ; les deux autres permettent de récupérer la différence après coup.

Exception	Effet	Condition	Démarche
(a) Avoir déjà été résident fiscal au Portugal	Barème normal appliqué dès l’acte	Avoir été considéré comme résident au sens de l’art. 16 CIRS par le passé	Le justifier lors de la liquidation de l’IMT
(b) Devenir résident fiscal dans les 2 ans	7,5 % payé à l’acte, puis annulation de la différence	Devenir résident fiscal dans les 2 ans suivant la date d’acquisition	Reclamação graciosa dans les 6 mois suivant le changement de résidence
(c) Louer à loyer modéré	7,5 % payé à l’acte, puis annulation de la différence	Bail d’habitation signé dans les 6 mois ; loyer ≤ 2 300 €/mois (2026) ; au moins 36 mois loués sur les 5 premières années	Reclamação graciosa dans les 6 mois suivant la signature du bail

À propos de l’exception (a). Le texte du décret-loi et l’instruction de l’administration (Ofício Circulado 40131/2026) indiquent que l’acheteur qui a déjà été considéré comme résident fiscal au Portugal relève des taux généraux. Certaines synthèses publiées au printemps 2026 affirmaient au contraire que tous les émigrés paient 7,5 %. La lecture du texte officiel l’emporte, mais la preuve d’une résidence passée (déclarations d’IRS, attestation de l’administration) doit être préparée avec votre avocat.

À propos de l’exception (c). Le plafond correspond à 2,5 fois le salaire minimum national prévu pour 2026 (920 €), soit 2 300 €/mois. Il peut être actualisé par arrêté. La location doit être une location d’habitation : la location saisonnière en Alojamento Local (type Airbnb) n’entre pas dans cette exception.

Comment se faire rembourser la différence ?

Le remboursement passe par une demande écrite, une reclamação graciosa, déposée auprès de l’administration fiscale dans les 6 mois qui suivent le fait qui ouvre droit à l’annulation. L’administration traite le changement de résidence ou la signature du bail comme un « fait nouveau » (art. 70, n.º 4, du Code de procédure fiscale), ce qui permet de revenir sur l’impôt déjà liquidé.

Étapes pratiques :

1. Conservez l’acte d’achat, le justificatif de paiement de l’IMT et du timbre, et la caderneta predial.
2. Dans le cas (b) : mettez à jour votre adresse fiscale au Portugal auprès des Finanças dès que vous remplissez les critères de résidence. La date de résidence fixée par l’administration fait courir le délai de 6 mois.
3. Dans le cas (c) : signez un bail d’habitation dans les 6 mois suivant l’achat, déclarez-le aux Finanças, et gardez la preuve des loyers sur au moins 36 mois au cours des 5 premières années.
4. Déposez la reclamação graciosa dans les 6 mois, de préférence par votre avocat ou votre contabilista certificado.
5. Suivez la décision : la procédure est récente, et les délais de traitement ne sont pas encore connus.

Le remboursement porte sur la différence entre l’IMT payé à 7,5 % et l’IMT calculé avec les taux généraux (art. 17, n.º 1). En pratique, le barème « résidence principale » ne devrait s’appliquer que si le bien devient effectivement votre résidence principale et permanente ; sinon, c’est le barème « autre logement ». Ce point d’application reste à confirmer au cas par cas.

Combien coûte l’IMT à 7,5 % par rapport au barème normal ?

Pour un logement entre 250 000 € et 600 000 €, l’IMT à 7,5 % coûte environ 10 000 à 12 000 € de plus que le barème normal 2026. Calculs au 5 novembre 2026 (continent, VPT inférieur au prix) :

Prix	IMT non-résident (7,5 %)	IMT résident, résidence principale	IMT résident, autre logement	Différence max. récupérable
250 000 €	18 750 €	7 042 €	8 106 €	10 645 à 11 708 €
300 000 €	22 500 €	10 542 €	11 606 €	10 895 à 11 958 €
400 000 €	30 000 €	18 237 €	19 300 €	10 700 à 11 763 €
500 000 €	37 500 €	26 237 €	27 300 €	10 200 à 11 263 €
750 000 €	56 250 €	45 000 €	45 000 €	11 250 €
900 000 €	67 500 €	54 000 €	54 000 €	13 500 €
1 200 000 €	90 000 €	90 000 €	90 000 €	0 €

Le droit de timbre de 0,8 % s’ajoute dans tous les cas. Pour calculer votre situation exacte, avec acte, avocat et crédit, utilisez le simulateur de frais d’achat.

Faut-il devenir résident avant ou après l’achat ?

Si vous comptez vous installer au Portugal, devenir résident fiscal avant l’acte vous évite d’avancer la différence d’IMT ; le devenir après, dans les 2 ans, vous oblige à l’avancer puis à la réclamer. Le choix dépend de votre calendrier personnel, pas seulement de la fiscalité.

• Avant l’acte : vous payez directement le barème normal. Il faut remplir les critères de résidence (plus de 183 jours au Portugal sur 12 mois, ou un logement occupé comme résidence habituelle) et avoir mis à jour votre adresse fiscale. Beaucoup d’acheteurs louent d’abord un logement à Lisbonne pour cela.
• Après l’acte : vous avancez 7,5 %, puis vous disposez de 2 ans pour devenir résident et de 6 mois ensuite pour déposer la demande. Il faut donc prévoir la trésorerie correspondante, d’environ 10 000 à 12 000 € pour un bien de 300 000 à 500 000 €.

Devenir résident fiscal portugais a d’autres conséquences (impôt sur le revenu mondial au Portugal, convention fiscale avec votre pays, sécurité sociale). Notre guide devenir résident fiscal au Portugal détaille les critères et le calendrier.

Chez Chasseur Immobilier Lisbonne, nos conseillers partenaires voient régulièrement des acheteurs découvrir la règle au moment du compromis. Parler du calendrier résidence / achat dès le premier appel évite cette mauvaise surprise.

Quelles questions restent ouvertes ?

Le principe du taux de 7,5 % est certain, mais plusieurs points d’application sont encore récents et doivent être vérifiés avec un avocat.

• Barème de comparaison pour le remboursement selon l’usage final du bien (résidence principale ou autre logement).
• Délais de traitement des reclamações graciosas : pas encore de recul.
• Preuve de la résidence passée pour l’exception (a), notamment pour les émigrés.
• Compatibilité avec le droit de l’Union européenne : des cabinets estiment que la mesure pourrait être contestée au regard de la libre circulation des capitaux. Cela ne change rien au calcul aujourd’hui.

Nous mettrons cette page à jour à chaque nouvelle instruction de l’administration fiscale, avec une ligne dans l’historique.

À retenir

• Depuis le 25 mai 2026, un non-résident fiscal paie 7,5 % d’IMT sur tout le prix d’un logement.
• L’acheteur qui a déjà été résident fiscal portugais relève du barème normal.
• Devenir résident dans les 2 ans ou louer à 2 300 €/mois au plus permet de récupérer la différence.
• La demande se fait dans les 6 mois, par reclamação graciosa ; rien n’est automatique.
• Au-delà de 1 150 853 €, il n’y a ni surcoût ni remboursement.

Pour aller plus loin

• Frais d’achat immobilier au Portugal en 2026 (guide complet)
• Devenir résident fiscal au Portugal
• Crédit immobilier pour un non-résident : l’effet de l’IMT à 7,5 %

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