Acheter au Portugal quand on est Belge : fiscalité, crédit, démarches (2026)

Cette page ne reprend pas toutes les étapes d’un achat au Portugal : elles sont détaillées dans notre guide acheter au Portugal en 9 étapes. Elle traite uniquement de ce qui change quand on est Belge, ou résident fiscal belge.

Information générale, à jour au 5 novembre 2026, qui ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Faites valider votre situation par un avocat au Portugal et un fiscaliste en Belgique.

Ce qui change pour un acheteur belge

Sujet	Ce qu’il faut savoir
Droit d’acheter	Libre, aucune autorisation
Séjour	Citoyen de l’UE : pas de visa. Au-delà de 3 mois, certificat d’enregistrement (CRUE), demandé dans les 30 jours suivants
Taxe d’achat (IMT)	Résident fiscal belge : 7,5 % du prix en principe (DL 97/2026), remboursable sous conditions. Résident fiscal portugais : barème normal
Convention fiscale	Convention Belgique-Portugal, en vigueur depuis le 19 février 1971, complétée par une convention additionnelle en vigueur depuis le 5 avril 2001
Déclaration en Belgique	Bien à déclarer au SPF Finances dans les 4 mois (revenu cadastral), puis revenus à mentionner chaque année
Loyers	Imposés au Portugal ; exonérés en Belgique avec réserve de progressivité
Devise	Euro : pas de risque de change
Financement	Banque belge (politique variable pour un bien à l’étranger) ou banque portugaise
Succession	Règles belges (régionales) pour un résident belge, à articuler avec le droit portugais : point à faire étudier par un notaire

Les étapes propres aux Belges

1. Obtenir un NIF. Le numéro d’identification fiscale portugais est indispensable pour faire une offre, ouvrir un compte et signer. Un citoyen de l’UE peut l’obtenir à distance, par l’intermédiaire d’un avocat ou d’un mandataire.

2. Décider de votre résidence fiscale avant de signer. C’est le point le plus important depuis le 25 mai 2026. Si vous restez résident fiscal belge le jour de l’acte (escritura), vous payez en principe 7,5 % d’IMT sur tout le prix. Si vous comptez vous installer au Portugal, le calendrier compte : la différence avec le barème normal est remboursable si vous devenez résident fiscal portugais dans les 2 ans, sur demande dans les 6 mois. Lisez notre article devenir résident fiscal au Portugal.

3. Après l’achat : déclarer le bien en Belgique. Un résident belge doit déclarer son bien étranger au SPF Finances, en principe dans les 4 mois suivant l’acte, via le module dédié de MyMinfin (ou par formulaire papier). L’administration lui attribue un revenu cadastral. Lorsque la valeur au 1er janvier 1975 n’est pas connue, la méthode de repli est : valeur vénale actuelle ÷ coefficient de correction de l’année × 5,30 %. Le défaut ou le retard de déclaration est passible d’une amende administrative, selon le guide publié le 25 août 2026 par Housing-Service.be (à confirmer auprès du SPF Finances).

4. Mentionner le bien et le compte dans votre déclaration annuelle. Les revenus du bien portugais (revenu cadastral ou loyers) doivent figurer dans la déclaration à l’impôt des personnes physiques. Un compte bancaire ouvert au Portugal doit aussi être déclaré, selon les règles belges en vigueur : vérifiez avec votre fiscaliste.

5. Si vous vous installez au Portugal : CRUE après 3 mois, inscription au centre de santé, et déclaration de départ auprès de votre commune en Belgique. Voir notre check-list s’installer au Portugal avant d’acheter.

La fiscalité croisée Belgique-Portugal

Le bien n’est pas loué (résidence secondaire). Au Portugal, vous payez l’IMI (taxe foncière municipale) chaque année. En Belgique, le revenu cadastral indexé du bien étranger, majoré de 40 %, constitue le revenu imposable de référence ; grâce à la convention, il est exonéré, mais il est pris en compte pour calculer le taux moyen appliqué à vos autres revenus (réserve de progressivité).

Le bien est loué à un particulier pour son logement. Au Portugal, les loyers d’un non-résident sont imposés à un taux autonome de 25 %, ramené à 10 % pour les loyers modérés (2 300 €/mois au plus) du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2029 (DL 97/2026) ; l’application de ce taux réduit aux non-résidents est à confirmer avec votre avocat. En Belgique, c’est encore le revenu cadastral indexé majoré de 40 % qui sert de base, exonérée avec réserve de progressivité.

Le bien est loué à une société ou pour un usage professionnel. La base belge devient le loyer brut diminué d’un forfait de charges, avec un plancher. Ce cas est plus rare pour un appartement de particulier.

Revente. La plus-value réalisée sur un bien portugais est en principe imposable au Portugal. Son traitement en Belgique dépend de votre situation : à faire examiner par votre fiscaliste avant la vente.

Succession. Pour un résident belge, les droits de succession sont fixés par la région (Bruxelles, Flandre, Wallonie) et portent en principe sur le patrimoine mondial. Au Portugal, il n’existe pas d’impôt sur les successions au sens belge, mais un droit de timbre peut s’appliquer à certaines transmissions gratuites. La coordination des deux systèmes doit être étudiée par un notaire belge et un avocat portugais.

Exemple chiffré : un appartement à 400 000 € acheté par un résident fiscal belge

Poste	Montant
Prix	400 000 €
IMT (7,5 %, non-résident fiscal)	30 000 €
Imposto do selo (0,8 %)	3 200 €
Acte, registre, avocat	à estimer avec le simulateur
Pour comparaison : IMT d’un résident fiscal portugais (résidence principale)	18 236,65 €
IMT remboursable si vous devenez résident fiscal dans les 2 ans (résidence principale)	jusqu’à 11 763,35 €

Refaites le calcul avec vos chiffres dans le simulateur de frais d’achat. Tout le détail des règles de l’IMT figure dans l’article IMT à 7,5 % pour les non-résidents.

Financer l’achat depuis la Belgique

Deux options principales :

• Un crédit en Belgique : selon la banque, une garantie sur un bien situé en Belgique ou sur d’autres actifs peut être demandée. Interrogez votre banque sur sa politique pour un bien à l’étranger.
• Un crédit au Portugal, auprès d’une banque portugaise, avec un apport plus élevé pour un non-résident. L’IMT de 7,5 % et les frais doivent en général être payés sur vos fonds propres.

Les conditions varient selon les banques et votre profil : comparez avec notre article crédit immobilier au Portugal pour un non-résident.

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