Acheter à Campo de Ourique : le quartier familial préféré des francophones

Campo de Ourique en bref

Critère	Campo de Ourique
Freguesia	Campo de Ourique (créée en 2012)
Situation	Ouest de Lisbonne, entre Estrela, Amoreiras et le cimetière des Prazeres
Prix médian de vente	6 055 €/m² (INE, 12 mois à juin 2026) ; ville de Lisbonne : 5 192 €/m²
Budget indicatif	T1 de 55 m² ≈ 333 000 € · T2 de 80 m² ≈ 484 000 € · T3 de 110 m² ≈ 666 000 € (surface × 6 055 €/m²)
Bâti dominant	Immeubles du début du XXe siècle (dont « gaioleiros »), immeubles des années 1940 à 1970, rares programmes neufs
Transports	Tram 28 (terminus), bus ; métro Rato ; future station Estrela (ligne circulaire, prévue au T1 2027)
Écoles	Lycée français Charles Lepierre à la limite du quartier (avenue Duarte Pacheco) ; écoles publiques et privées portugaises
Statut AL (RMAL)	Freguesia sous le seuil (4,1 % en mai 2026), mais bairros classés en contention : à vérifier rue par rue
Profil	Familles, francophones, couples actifs, retraités urbains

Pourquoi les familles francophones choisissent Campo de Ourique

La proximité du Lycée français. Le Lycée français Charles Lepierre, établissement en gestion directe de l’AEFE qui scolarise plus de 2 000 élèves de la maternelle à la terminale, est situé avenue Duarte Pacheco, près d’Amoreiras. Depuis le nord de Campo de Ourique, on y va à pied. Pour une famille dont les enfants suivent le programme français, c’est un argument décisif.

Un quartier plat et vivant. Contrairement à une grande partie de Lisbonne, Campo de Ourique est construit sur un plateau, avec des rues en damier. Poussettes, vélos et personnes âgées s’y déplacent facilement. Le quartier vit autour de son marché couvert, le Mercado de Campo de Ourique, du jardin de la Parada et de rues commerçantes comme la rua Ferreira Borges et la rua Saraiva de Carvalho.

Un quartier résidentiel, peu touristique. On y croise surtout des habitants. Le tram 28 y a son terminus, au niveau des Prazeres, mais les flux de touristes restent bien moindres que dans le centre historique.

Les immeubles de Campo de Ourique : ce qu’il faut vérifier

Campo de Ourique s’est construit surtout entre la fin du XIXe siècle et le milieu du XXe siècle. On y trouve trois grandes familles de bâti :

1. Les immeubles « gaioleiros » (fin XIXe, début XXe siècle). Façades soignées, hauts plafonds, parquets, mais une structure intérieure en bois et des maçonneries parfois fragiles. Faites expertiser la structure, surtout si des murs ont été abattus lors d’une rénovation.
2. Les immeubles des années 1940 à 1970. Plus solides, souvent avec ascenseur, des plans fonctionnels, mais une isolation thermique faible.
3. Les rénovations récentes. Appartements remis à neuf, parfois avec ascenseur ajouté et terrasse. Vérifiez que les travaux ont été autorisés et que la licença de utilização correspond au bien.

Points de vigilance. Absence d’ascenseur dans de nombreux immeubles anciens, humidité dans les rez-de-chaussée et les derniers étages mal isolés, stationnement très difficile (une place de garage est un vrai plus à la revente), et travaux de copropriété à prévoir dans les immeubles non rénovés : demandez les procès-verbaux d’assemblée et la déclaration de dette de copropriété.

Location courte durée : ce que dit le RMAL de Lisbonne

Le Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL) de Lisbonne, modifié et publié au Diário da República le 5 décembre 2025, classe les zones en contention absolue (ratio d’AL d’au moins 10 % des logements : aucun nouveau registre) ou relative (entre 5 et 10 % : autorisation expresse de la mairie). Le classement se fait au niveau de la freguesia ou du bairro, à partir des ratios suivis chaque mois par la Câmara Municipal de Lisboa (CML).

Pour Campo de Ourique, la freguesia affichait un ratio de 4,1 % en mai 2026, donc sous le seuil, mais certains bairros sont classés en contention. En zone de contention, la vente d’un appartement sous registre AL entraîne la caducité du registre, sauf exceptions (succession, divorce). Conclusion : n’achetez pas à Campo de Ourique en comptant sur l’AL sans vérification de la rue précise sur la carte officielle de la CML, et sans l’avis de votre avocat. Le détail est expliqué dans notre article licence AL à Lisbonne.

Pour qui Campo de Ourique est-il adapté ?

• Familles avec enfants au Lycée français : le premier choix logique, avec Estrela et Amoreiras.
• Couples et actifs qui veulent une vie de quartier sans l’agitation touristique du centre.
• Retraités urbains : quartier plat, commerces, marché, santé à proximité.
• Investisseurs en location longue durée : forte demande des familles d’expatriés ; depuis 2026, un loyer modéré de 2 300 €/mois au plus est imposé à 10 % (DL 97/2026). Le rendement brut reste limité par le prix d’achat.
• Moins adapté : à ceux qui veulent le métro au pied de l’immeuble (avant l’ouverture de la station Estrela), ou une licence AL garantie.

Exemple de budget : un T2 à 450 000 € à Campo de Ourique

Poste	Résident fiscal (résidence principale)	Non-résident fiscal
Prix	450 000 €	450 000 €
IMT	22 236,65 € (barème HPP 2026)	33 750 € (7,5 %, DL 97/2026)
Imposto do selo (0,8 %)	3 600 €	3 600 €
Acte, registre, avocat	À estimer avec le simulateur	idem
IMT remboursable	—	Jusqu’à 11 513,35 € si vous devenez résident fiscal dans les 2 ans (demande dans les 6 mois)

Le taux de 7,5 % vise l’acheteur non-résident fiscal à la date de l’acte. Selon le DL 97/2026 et l’instruction de l’administration fiscale (Ofício Circulado 40131/2026 du 4 septembre 2026), un acheteur qui a déjà été résident fiscal au Portugal par le passé relève du barème normal ; certaines synthèses publiées au printemps 2026 ont avancé l’inverse. Faites confirmer votre situation par un avocat, et lisez notre article IMT à 7,5 % pour les non-résidents.

Faites votre propre calcul avec le simulateur de frais d’achat.

Quartiers voisins et comparaisons

• Tous les quartiers comparés : quartiers de Lisbonne, où acheter en 2026.
• Les prix de toutes les freguesias : prix de l’immobilier à Lisbonne.
• Pour un quartier familial moderne avec du neuf : Parque das Nações.
• Pour plus d’espace près de la mer : Oeiras, à 24 minutes de Cais do Sodré en train.

Votre conseiller à Campo de Ourique

Chasseur Immobilier Lisbonne vous met en relation avec Thibault Lassale ou Patrick Mazière, conseillers immobiliers francophones indépendants du réseau iad Portugal, à Lisbonne. Le conseiller recherche les biens, organise les visites et négocie pour vous. 0 € d’honoraires d’agence pour vous ; les taxes et frais d’achat restent à votre charge.

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