Acheter sur la rive sud de Lisbonne : Almada, Costa da Caparica, Seixal, Setúbal

La rive sud en un coup d’œil

Commune	Prix moyen demandé (annonces, 01/09/2026)	Loyer demandé	Accès à Lisbonne	Pour qui
Almada (Cacilhas, Almada, Pragal, Costa da Caparica)	4 160 €/m²	15,75 €/m²/mois	Ferry Cacilhas → Cais do Sodré ; Fertagus (Pragal) ; pont du 25-Avril	Actifs, jeunes familles, amateurs de plage
Seixal (Corroios, Amora, Seixal)	3 308 €/m²	12,95 €/m²/mois	Fertagus (Corroios, Foros de Amora) ; ferry Seixal → Cais do Sodré	Budget serré, familles
Sesimbra	4 159 €/m²	19,99 €/m²/mois	Voiture uniquement en pratique	Résidence secondaire, mer, nature
Setúbal	3 307 €/m²	13,95 €/m²/mois	Fertagus jusqu’à Roma-Areeiro (57 min de bout en bout)	Ville moyenne, budget, nature (Arrábida, Sado)

Source des prix et loyers : Doutor Finanças, observatoire fondé sur les annonces, relevé du 1er septembre 2026. Ce sont des prix demandés, en général supérieurs aux prix signés. L’INE ne publie pas dans son communiqué le prix médian en euros de ces communes ; il indique seulement une hausse de 14,1 % sur un an à Almada et de 22,2 % pour l’ensemble de la péninsule de Setúbal au 2e trimestre 2026.

Budget indicatif pour un T2 de 80 m² au prix moyen demandé : environ 333 000 € à Almada, 265 000 € à Seixal ou Setúbal (surface × prix moyen demandé, ordre de grandeur).

Les secteurs de la rive sud

Cacilhas et Almada centre. Juste en face de Lisbonne. Le ferry rejoint Cais do Sodré, et le Metro Sul do Tejo (tramway) dessert Almada et Seixal. La vue sur Lisbonne et le pont du 25-Avril depuis les hauteurs d’Almada est spectaculaire. Immeubles des années 1950 à 1980, souvent à rénover, quelques programmes récents.

Pragal et Laranjeiro. Autour de la gare Fertagus de Pragal et de l’hôpital Garcia de Orta. Pratique pour les trajets quotidiens vers Lisbonne en train.

Costa da Caparica. La grande plage de la région de Lisbonne, avec des kilomètres de sable, une ambiance surf et des restaurants de plage. Le secteur s’embourgeoise, avec des programmes récents vue mer, mais garde un bâti hétérogène et une forte affluence l’été. Les falaises fossiles qui dominent la côte sont une zone protégée (Arriba Fóssil da Costa da Caparica).

Seixal, Amora, Corroios. Grandes zones résidentielles, les plus abordables de la proche rive sud. Le vieux Seixal, sur sa baie, a du caractère et un ferry vers Cais do Sodré.

Sesimbra et Azeitão. Plus loin, entre mer et collines de l’Arrábida. Sesimbra est un port de pêche et une station balnéaire, Azeitão (commune de Setúbal) une zone de vignobles et de maisons avec terrain. Voiture indispensable.

Setúbal. Troisième ville de la région, avec son port, ses marchés, l’estuaire du Sado (dauphins) et la péninsule de Tróia en face, reliée par ferry. Le terminus de la ligne Fertagus.

Pour qui la rive sud est-elle adaptée ?

Les budgets serrés qui travaillent à Lisbonne. Avec Fertagus ou le ferry, Almada et Seixal permettent d’acheter plus grand pour le même budget, avec un trajet maîtrisé.

Les amoureux de l’océan. Costa da Caparica et Sesimbra offrent la mer à un prix inférieur à celui de Cascais.

Les investisseurs à la recherche d’un rendement locatif plus élevé que dans le centre de Lisbonne, grâce à des prix d’achat plus bas et à une forte demande de logements à l’année.

Moins adapté aux familles qui veulent une école internationale ou française à proximité, et à ceux qui doivent passer le pont en voiture tous les jours aux heures de pointe.

Marché et tendance

La rive sud rattrape Lisbonne. Pour l’ensemble de la péninsule de Setúbal, l’INE mesure une hausse de 22,2 % sur un an au 2e trimestre 2026, l’une des plus fortes du pays. Almada progresse un peu moins vite (+14,1 %). L’écart de prix avec la rive nord reste néanmoins important, et c’est ce qui attire les acheteurs.

Les grands projets d’infrastructure annoncés depuis des années pour la rive sud (nouvel aéroport, troisième traversée du Tage) n’ont pas de calendrier certain : ne les intégrez pas dans votre calcul de plus-value.

Vivre sur la rive sud

• Transports. Fertagus (Pragal, Corroios, Foros de Amora, Fogueteiro, Coina, Penalva, Pinhal Novo, Venda do Alcaide, Palmela, Setúbal) ; ferries Transtejo ; Metro Sul do Tejo à Almada et Seixal ; ponts du 25-Avril et Vasco da Gama.
• Santé. Hôpital Garcia de Orta (Almada) et hôpital de Setúbal ; cliniques privées dans les principales villes.
• Loisirs. Plages de Caparica et de Sesimbra, parc naturel de l’Arrábida, estuaire du Sado.
• Points de vigilance. Circulation sur les ponts, bâti des années 1970 parfois dégradé, affluence estivale à Caparica, zones inondables près de l’estuaire (à vérifier par votre avocat et un technicien).

Exemple de budget : un T3 à 350 000 € à Almada

Poste	Résident fiscal (résidence principale)	Non-résident fiscal
Prix	350 000 €	350 000 €
IMT	14 236,65 € (barème HPP 2026)	26 250 € (7,5 %)
Imposto do selo (0,8 %)	2 800 €	2 800 €
Acte, registre, avocat	À estimer avec le simulateur	idem
IMT remboursable	—	Jusqu’à 12 013,35 € si vous devenez résident fiscal dans les 2 ans (demande dans les 6 mois)

Le taux de 7,5 % vise l’acheteur non-résident fiscal à la date de l’acte. Selon le DL 97/2026 et l’instruction de l’administration fiscale (Ofício Circulado 40131/2026 du 4 septembre 2026), un acheteur qui a déjà été résident fiscal au Portugal par le passé relève du barème normal ; certaines synthèses publiées au printemps 2026 ont avancé l’inverse. Faites confirmer votre situation par un avocat, et lisez notre article IMT à 7,5 % pour les non-résidents.

Sur un bien de ce prix, l’IMT à 7,5 % pèse lourd pour un non-résident : voyez avec le simulateur de frais d’achat et l’article devenir résident fiscal au Portugal comment récupérer la différence.

Zones voisines

• Comporta, plus au sud, après Tróia ou par la route d’Alcácer do Sal.
• À Lisbonne, de l’autre côté du Tage : Parque das Nações (accès par le pont Vasco da Gama).
• Le comparatif de toutes les zones : Où acheter autour de Lisbonne.

Votre conseiller pour la rive sud

Chasseur Immobilier Lisbonne vous met en relation avec Thibault Lassale ou Patrick Mazière, conseillers francophones indépendants du réseau iad Portugal (Lisbonne et environs). Le conseiller recherche les biens, organise les visites et négocie pour vous. 0 € d’honoraires d’agence pour vous ; les taxes et frais d’achat restent à votre charge.

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