Golden Visa Portugal 2026 : l'immobilier n'y donne plus droit, ce qui reste possible

Base légale

• Lei n.º 56/2023 du 6 octobre 2023 (programme « Mais Habitação »), qui met fin à la voie immobilière du Golden Visa pour les nouvelles demandes.
• Loi sur les étrangers (Lei n.º 23/2007), régime de l’autorisation de résidence pour investissement (ARI), dans sa version modifiée.
• Lei Orgânica n.º 1/2026 (nationalité), publiée au Diário da República le 18 mai 2026, en vigueur le 19 mai 2026.

Information générale, qui ne constitue pas un conseil juridique. Les règles d’immigration évoluent : faites valider votre situation par un avocat.

Cette page remplace l’ancien article « Golden Visa » de notre site, rédigé à une époque où l’achat d’un bien de 500 000 € (ou de 350 000 € en réhabilitation) ouvrait droit à une autorisation de résidence. Ce n’est plus le cas. Nous avons préféré dire clairement ce qui a changé plutôt que de laisser circuler une information périmée.

L’achat immobilier donne-t-il encore droit au Golden Visa ?

Non. La loi 56/2023, issue du programme « Mais Habitação » adopté en 2023 pour lutter contre la crise du logement, a supprimé l’investissement immobilier comme voie d’accès à l’autorisation de résidence pour investissement (ARI), plus connue sous le nom de Golden Visa, pour toutes les nouvelles demandes.

Concrètement, sont exclus :

• l’achat d’un logement, quel que soit son prix ou sa localisation ;
• les anciens seuils réduits (réhabilitation, zones de faible densité) ;
• les investissements dans des fonds qui placent, directement ou indirectement, dans l’immobilier.

Si une agence, un promoteur ou un intermédiaire vous présente en 2026 un achat immobilier comme un moyen d’obtenir un Golden Visa, demandez-lui le texte légal sur lequel il s’appuie et faites-le vérifier par un avocat indépendant.

Quelles voies restent ouvertes en 2026 ?

Selon les synthèses de cabinets publiées en 2026, les options de l’ARI sont désormais les suivantes :

Voie	Montant ou condition	Commentaire
Fonds d’investissement qualifiés	500 000 €	Fonds enregistrés auprès de la CMVM, échéance d’au moins 5 ans, 60 % au moins investis dans des sociétés commerciales portugaises, sans investissement immobilier
Recherche scientifique	500 000 €	Dans des institutions de recherche portugaises agréées
Production artistique ou patrimoine culturel	250 000 €	Montant réductible dans certaines zones de faible densité selon certaines sources
Création d’emplois	Au moins 10 emplois permanents	—
Investissement dans une société	500 000 €	Société portugaise, avec création de 5 emplois permanents

Obligations de séjour. Le Golden Visa reste peu contraignant en présence : au moins 7 jours au Portugal la première année, puis 14 jours par période de renouvellement de 2 ans.

Ce que le Golden Visa ne permet plus. Avec la Lei Orgânica 1/2026, la naturalisation exige 10 ans de résidence légale pour les ressortissants hors UE et hors CPLP. L’argument « passeport européen en 5 ans », très utilisé dans les anciennes brochures, n’est plus valable pour les nouvelles demandes de nationalité.

Et les Golden Visas immobiliers déjà accordés ?

La loi 56/2023 a préservé les droits acquis : les titulaires d’un Golden Visa obtenu par l’immobilier sous l’ancien régime peuvent le renouveler, bénéficier du regroupement familial et demander la résidence permanente. Selon une synthèse publiée en 2026, l’AIMA a ouvert les renouvellements d’ARI sur son portail de renouvellement à partir du 16 février 2026.

Si vous êtes dans ce cas et que vous envisagez de vendre le bien qui a servi à obtenir votre autorisation, consultez un avocat avant : la durée de détention minimale de l’investissement fait partie des conditions.

Vous êtes Européen ou Suisse : vous n’avez pas besoin du Golden Visa

C’est le malentendu le plus fréquent chez les acheteurs francophones. Un Français, un Belge, un Luxembourgeois (citoyens de l’UE) ou un Suisse (grâce à l’accord sur la libre circulation) s’installe librement au Portugal. La seule démarche de séjour est le certificat d’enregistrement (CRUE), à demander dans les 30 jours qui suivent les 3 premiers mois de séjour, en pratique à la mairie (Câmara Municipal) du lieu de résidence.

Pour ces acheteurs, la vraie question n’est pas le visa, mais la résidence fiscale : depuis le 25 mai 2026, un acheteur non-résident fiscal paie en principe un IMT de 7,5 % sur le prix d’un logement (DL 97/2026), remboursable s’il devient résident fiscal dans les 2 ans. Voir IMT à 7,5 % pour les non-résidents et devenir résident fiscal au Portugal. Les détails par nationalité sont sur nos pages Belges et Suisses.

Vous venez du Québec ou d’un autre pays hors UE : les alternatives

Pour vivre au Portugal en achetant un logement, la plupart des non-Européens passent par :

• le visa D7 (revenus passifs : retraites, loyers, revenus financiers), avec un revenu minimal de 920 € par mois en 2026 pour le demandeur seul (salaire minimum portugais), plus 50 % pour un second adulte et 30 % par enfant ;
• le visa D8 (télétravail pour des clients ou un employeur à l’étranger), avec un revenu minimal de 3 680 € par mois en 2026.

Une fois au Portugal, le visa est converti en titre de séjour auprès de l’AIMA. Le logement acheté peut servir de justificatif d’hébergement, mais l’achat ne crée aucun droit de séjour par lui-même. Le parcours complet est détaillé sur notre page acheter au Portugal depuis le Québec.

Et l’IFICI ? Le régime fiscal qui a remplacé le RNH (souvent appelé « RNH 2.0 ») est un régime d’impôt sur le revenu réservé à certaines activités qualifiées. Ce n’est ni un visa ni un titre de séjour, et il ne bénéficie pas aux retraités.

À retenir

• L’immobilier ne donne plus droit au Golden Visa portugais depuis la loi 56/2023.
• Les options 2026 sont financières ou entrepreneuriales : fonds à 500 000 €, recherche, culture, emplois.
• Les Européens et les Suisses n’ont besoin que d’un certificat d’enregistrement.
• Les Québécois et les autres non-Européens passent en général par le visa D7 ou D8.
• La naturalisation demande désormais 10 ans de résidence pour les ressortissants hors UE et hors CPLP.

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Chasseur Immobilier Lisbonne ne traite pas les dossiers d’immigration, qui relèvent d’un avocat. Nous mettons en relation les acheteurs francophones avec deux conseillers immobiliers licenciés, indépendants du réseau iad Portugal, qui recherchent, organisent les visites et négocient, en lien avec votre avocat. Pour vous, 0 € d’honoraires d’agence : la commission est payée par le vendeur. Les taxes et frais d’achat restent à votre charge.

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