Retraité : acheter un appartement au Portugal en 2026 (fiscalité après le RNH, villes, budget)

Information générale, à jour au 5 novembre 2026, qui ne constitue pas un conseil fiscal. Votre situation (type de pensions, autres revenus, patrimoine) doit être examinée par un fiscaliste connaissant la convention franco-portugaise.

Pendant une dizaine d’années, le Portugal a attiré les retraités français grâce au régime des résidents non habituels (RNH), qui exonérait puis taxait à 10 % de nombreuses pensions étrangères. Ce régime est fermé. Cet article, qui remplace l’ancienne version de notre page, fait le point sur ce qui reste : la fiscalité réelle des pensions en 2026, l’impact de l’IMT sur l’achat, et le choix de la ville.

La fiscalité des retraités au Portugal en 2026

Le RNH est fermé, et l’IFICI ne concerne pas les retraités

Le RNH est fermé aux nouvelles demandes depuis 2024, hors régimes transitoires ; ceux qui en bénéficiaient le conservent jusqu’au terme de leurs 10 ans. Il a été remplacé par l’IFICI (incitation fiscale à la recherche scientifique et à l’innovation, souvent appelé « RNH 2.0 »), réglementé par la Portaria 352/2024 : un taux de 20 % sur certains revenus d’activité dans des métiers qualifiés. Les pensions n’en bénéficient pas. Un retraité qui s’installe en 2026 est donc soumis au droit commun.

Pension privée ou publique : qui impose quoi ?

La convention fiscale entre la France et le Portugal, signée le 14 janvier 1971 et modifiée par un avenant de 2016, répartit les pensions ainsi :

Type de pension	Où est-elle imposée ?	Base
Pension privée (régime général, retraites complémentaires Agirc-Arrco, pensions du secteur privé)	Uniquement au Portugal si vous y êtes résident fiscal	Article 19
Pension publique (fonctionnaires de l’État, des collectivités, de la fonction publique hospitalière)	En France, sauf si vous êtes résident portugais et de nationalité portugaise	Article 20 §2 (avenant de 2016)
Revenus d’un bien immobilier resté en France	En France (lieu du bien), le Portugal devant éliminer la double imposition	Article 6

Au Portugal, la pension privée est imposée au barème progressif de l’IRS :

Revenu imposable 2026	Taux marginal
Jusqu’à 8 342 €	12,5 %
8 342 à 12 587 €	15,7 %
12 587 à 17 838 €	21,2 %
17 838 à 23 089 €	24,1 %
23 089 à 29 397 €	31,1 %
29 397 à 43 090 €	34,9 %
43 090 à 46 566 €	43,1 %
46 566 à 86 634 €	44,6 %
Au-delà de 86 634 €	48 %

Source : Orçamento do Estado 2026, tableau repris par ComparaJá. Le revenu imposable tient compte des déductions propres aux pensions ; faites faire une simulation par un comptable portugais avant de décider.

Conséquence pratique. Pour un retraité qui touche une pension privée confortable, la fiscalité portugaise peut être comparable, voire supérieure, à celle de la France. Le Portugal reste choisi pour le climat, la sécurité, la langue facile à apprendre pour un francophone et la proximité avec la France, plus que pour l’impôt.

Démarche à ne pas oublier. Une fois résident portugais, transmettez chaque année vos justificatifs de résidence fiscale à vos caisses de retraite françaises, sinon elles peuvent continuer à appliquer une retenue à la source française.

Acheter : le piège de l’IMT à 7,5 %

Depuis le 25 mai 2026, l’acheteur d’un logement qui n’est pas résident fiscal au Portugal le jour de l’acte paie en principe un IMT de 7,5 % sur tout le prix (DL 97/2026). Pour un retraité, l’ordre des opérations compte donc :

Scénario	Prix	IMT payé à l’acte	IMT final
Résident fiscal portugais, résidence principale	400 000 €	18 236,65 €	18 236,65 €
Non-résident à l’acte, résident fiscal dans les 2 ans	400 000 €	30 000 €	18 236,65 € après remboursement (demande dans les 6 mois)
Non-résident qui le reste (résidence secondaire)	400 000 €	30 000 €	30 000 €

Le timbre (0,8 %, soit 3 200 €) s’ajoute dans tous les cas. Deux stratégies fréquentes :

1. Louer d’abord quelques mois, devenir résident fiscal, puis acheter au barème normal.
2. Acheter d’abord et devenir résident dans les 2 ans, en avançant la différence puis en demandant son remboursement.

Le bon choix dépend de votre calendrier et du marché : voir devenir résident fiscal au Portugal, l’IMT à 7,5 % et le simulateur de frais d’achat.

Où acheter quand on est retraité ?

Les critères qui comptent vraiment : un quartier plat, un immeuble avec ascenseur, la santé (hôpital, médecins francophones), les commerces à pied, les transports pour se passer de voiture, et l’orientation du logement pour le confort en hiver.

Lieu	Atouts pour un retraité	Prix (source, date)
Campo de Ourique (Lisbonne)	Plat, marché, commerces, francophones	6 055 €/m² (INE, 12 mois à juin 2026)
Parque das Nações (Lisbonne)	Immeubles récents avec ascenseur, promenade, aéroport proche	6 269 €/m² (INE, 12 mois à juin 2026)
Cascais et Estoril	Mer, promenade, train vers Lisbonne	5 200 €/m² (INE, T2 2026, commune de Cascais)
Oeiras	Entre ville et mer, plus abordable	4 704 €/m² (INE, T2 2026)
Rive sud et Setúbal	Budget, mer, ville moyenne	3 307 €/m² demandés à Setúbal (Doutor Finanças, 09/2026)

Évitez de choisir sur une seule visite en été : passez un hiver sur place si possible. Les logements portugais anciens sont souvent mal isolés et peu chauffés, ce qui surprend les retraités venus du nord de l’Europe. Notre article climat de Lisbonne et logement détaille les points à vérifier.

Santé, résidence et vie pratique

• Séjour : citoyen de l’UE, pas de visa ; certificat d’enregistrement (CRUE) au-delà de 3 mois. Les retraités belges et suisses suivent la même logique (voir nos pages Belges et Suisses). Les retraités québécois passent par le visa D7 (voir Québécois).
• Santé : avec une pension française, l’accès aux soins au Portugal passe en principe par le formulaire S1 de votre caisse d’assurance maladie, qui vous rattache au système de santé portugais (SNS). Beaucoup de retraités complètent par une assurance privée.
• Succession : le droit applicable et la fiscalité de la succession d’un bien au Portugal doivent être étudiés avec un notaire, surtout en présence d’enfants vivant dans plusieurs pays.

À retenir

• Pas de régime fiscal spécial pour les retraités qui s’installent en 2026 : le RNH est fermé, l’IFICI ne vise pas les pensions.
• Pension privée : imposée au Portugal (12,5 à 48 %). Pension publique : imposée en France.
• Résident ou non au moment de l’acte : 11 763,35 € d’écart d’IMT sur un achat à 400 000 €, remboursable si vous devenez résident dans les 2 ans.
• Choisissez un quartier plat, un immeuble avec ascenseur et un logement bien orienté et isolé.

Être accompagné pour acheter votre appartement

Chasseur Immobilier Lisbonne met en relation les retraités francophones avec deux conseillers immobiliers licenciés, indépendants du réseau iad Portugal, à Lisbonne et dans sa région. Le conseiller recherche les biens adaptés (ascenseur, quartier plat, orientation), organise les visites et négocie pour vous, en lien avec votre avocat. Pour vous, 0 € d’honoraires d’agence : la commission est payée par le vendeur. Les taxes et frais d’achat restent à votre charge.

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